Ad Antonio Cederna

In questa prima parte  ci limitiamo ad illustrare alcune parole chiave e alcuni passaggi storici  che vi possono aiutare a capire cosa state per leggere dal momento che stiamo parlando di fatti del passato recente che hanno per sempre cambiato la geografia, l’urbanistica e l’ecosistema della città di Roma nel decennio 1997 -2008  e che hanno consolidato un modo di operare che ha un precisa logica giuridica economica e culturale.

Come e quando è avvenuta la negazione del diritto alla città?

Per diritto alla città intendiamo il concetto del geografo marxista  David Harvey: “Rivendicare il diritto alla città nel senso che qui intendiamo significa rivendicare una forma di potere decisionale sui processi di urbanizzazione e sul modo in cui le nostre città sono costruite e ricostruite, agendo in modo diretto e radicale.”

E questo perché:

“La città è il luogo dove ricostruire le relazioni sociali e le relazioni ambientali che sono state spezzate: che tipo di persone vogliamo essere?”

La prima cosa da capire è appunto la logica che sta dietro il sacco di Roma.

In teoria il soggetto pubblico (Comune, Regione e Stato)  non si dovrebbe limitare a dare autorizzazioni a costruire, altrimenti perde il controllo del territorio e viene meno qualunque idea di mediazione politica.

L’ente pubblico dovrebbe invece scendere in campo, come viene fatto in tutta Europa, con società miste con i privati, comprare le aree, urbanizzarle, scegliere i progetti e poi rivenderle. È un circolo virtuoso, che darebbe all’amministrazione il compito di disegnare veramente, da un punto di vista urbanistico e architettonico, la nuova metropoli.

Questa si chiama politica urbanistica e va fatta con i criteri della concertazione e della pianificazione territoriale in termini di flussi di traffico, esigenze abitative, servizi e legittime aspirazioni di profitto dei costruttori.

A Roma non è mai stata fatta una seria politica urbanistica.  E a Roma sono rimaste solo le aspirazioni di profitto di una decina di costruttori  locali sottocapitalizzati.

Un dato su tutti: dal 1990 al 2005 nel Lazio sono stati consumati circa 226mila ettari di superficie prima libera, il 19% di tutta la regione.

La densità è il parametro più comunemente utilizzato nella pianificazione per poter gestire il tipo di intorno urbano che si vuole realizzare. Inoltre nella letteratura viene utilizzato per discutere delle caratteristiche formali delle agglomerazioni urbane e delle loro trasformazioni a partire dagli inizi del XX secolo (la densità delle periferie operaie, le nuove periferie residenziali a bassa densità, la dispersione della città diffusa, etc.).

La logica di questo scempio sistematico, che trova il suo momento più alto nella sinergia Veltroni-Marrazzo, ovvero Comune e Regione, si basa fondamentalmente su cinque  concetti che , almeno sulla carta, non erano neanche del tutto sbagliati:

1- Centralità urbana:

Creare nuove centralità di livello urbano e metropolitano che avrebbero dovuto  portare nuova qualità e servizi pregiati nei quartieri periferici, costituendo una rete di connessione sia tra le diverse parti della città che con i comuni limitrofi.

Roberto Morassut : “ Il nuovo piano cerca di predisporre le basi per quella città policentrica che è stata un po’ il cuore della campagna elettorale del sindaco Veltroni. L’idea portante è togliere il dominio della rendita immobiliare, stabilendo che all’interno di ogni centralità debba insediarsi un mix funzionale, così che vi sia una parte residenziale, una parte per uffici, un’altra per i servizi e le funzioni moderne

La caratteristica principale di questi nuovi “centri” urbani è quella di riunire al proprio interno funzioni diverse, nuove abitazioni ma soprattutto uffici, servizi, attività commerciali, così da garantire che le nuove centralità siano vive e vissute a tempo pieno: in sostanza quartieri che non siano solo dormitori che si svuotano la sera alla chiusura degli uffici.

In qualunque capitale europea le centralità periferiche sono al massimo una o due e rispondono a precisi criteri di delocalizzazione di strutture gestionali: i Ministeri ad esempio.

Qui se ne prevedono almeno otto.

Il patto è chiaro ma non verrà mai rispettato : solo il 17,3% di queste nuove edificazioni è destinato a quartieri residenziali, mentre il resto, recita l’ideologia  “sarà costituito da uffici e servizi pubblici e privati: sedi universitarie e istituti di ricerca, centri multimediali, teatri, cinema, ospedali, tribunali, centri commerciali, multisala”.

 

Esempio di scempio con le regole della centralità periferica e della riqualificazione

Lo shopping center Roma Est.

Uno di più grandi retail d’Europa. Il Comune lo vende come opera di riqualificazione ambientale.

In una zona destinata alle famose centralità periferiche si inaugura il 21 marzo 2007 un mostro di cemento con 220 negozi, un cinema multisala, un ipermercato e 7000 posti auto. Consumo del suolo: 136.000 metri quadri, previste 40.000 persone che si sposteranno secondo direttrici non servite da alcun trasporto pubblico su ferro.

L’unico modo per arrivarci? la macchina.

La ciliegina sulla torta per il mostruoso quartiere di Ponte di Nona.

Quanto resisteranno queste cattedrali al nuovo commercio elettronico?

E cosa succederà poi?

2- Diritti edificatori:

Come spiega bene Berdini in un articolo del 2007:

” I piano di Roma si fonda su due concetti che non esistono nel corpus legislativo nazionale: i diritti edificatori e la compensazione urbanistica. Si sostiene che esistono diritti edificatori che discendono da precedenti atti di pianificazione e, conseguentemente, essi devono essere trasferiti in qualsiasi altro luogo. Al di là dell’impressionante aumento di consumo di suolo che questa invenzione produce (quasi il 300%!), resta il punto centrale: nella legislazione italiana non esistono diritti edificatori e compensazione”

Berdini parla di invenzione giuridica e a confermarlo esistono diverse sentenze della Corte Costituzionale.

Sulla base delle sentenze della Corte costituzionale riepilogate qui http://archivio.eddyburg.it/article/articleview/545/0/15/ e dell’attento lavoro di Edoardo Salzano si può dire che:

– Non esiste impedimento giuridico a modificare le previsioni del piano regolatore comunale vigente ove ciò sia necessario, senza che ciò comporti alcun obbligo di indennizzare o compensare in alcun modo il proprietario che abbia avuto una riduzione della utilizzabilità urbanistica della sua area.

– Non esiste impedimento giuridico (e anzi esiste una sollecitazione da parte del giudice costituzionale) alla individuazione, da parte dei Comuni, di aree da sottoporre a tutela per motivi connessi ai valori culturali, archeologici, storici, paesaggistici

-Non esiste impedimento giuridico a vincolare per utilizzazioni pubbliche (a sottoporre quindi a vincolo urbanistico) aree già sottoposte a vincolo ricognitivo, ove le ragioni del vincolo lo consentano e compatibilmente con le trasformazioni e le utilizzazioni coerenti con tali ragioni.

– Non esiste obbligo a indennizzare i proprietari di aree, destinate a svolgere una funzione di pubblica utilità, per la quale la normativa urbanistica comunale preveda la gestione economica da parte del proprietario delle attrezzature e degli impianti di cui si ipotizza la realizzazione.  

3-Compensazioni :

(Delibera del Consiglio Comunale n.92 del 29/5/’97 ed approvata dalla Giunta Regionale del Lazio. Il principio e’ ora inserito nelle Norme Tecniche di Attuazione del Nuovo Piano Regolatore di Roma, approvato con deliberazione di C.C. n. 18 del 12.2.2008.)

Leggiamo il testo  ” qualora per motivazioni di natura urbanistica siano state modificate le certezze edificatorie preesistenti, venga garantita all’Amministrazione Comunale la rapida disponibilita’ dell’ area vincolata e nel contempo il diritto edificatorio afferente alla stessa, attraverso il trasferimento su una nuova area di detto diritto edificatorio, avente valore immobiliare corrispondente a quello dell’area vincolata, con la contestuale cessione al Comune di quest’ ultima “. 

4-Accordi di programma:

(Decreto Legislativo 267/2000, art. 34)

Affinché il “meccanismo compensatorio” produca i suoi effetti e’ necessario che la Regione Lazio approvi le compensazioni che costituiscono una “variante urbanistica” rispetto al Piano Regolatore Generale. Per ottenere tale assenso il Comune di Roma ha attivato una procedura amministrativa denominata “Accordi di Programma”

Come se non bastassero i condoni e questa assurda usanza di fare passare per diritti acquisiti cose che diritti acquisiti non sono, si aggiunge anche l’usanza degli accordi di programma.

Esempio di scempio con gli accordi di programma:

Agosto 2007 Pirelli real estate, Fingen e Maire si aggiudicano in un’asta pubblica promossa da Fintecna, l’ex Istituto geologico di Largo Santa Susanna nei dintorni di via Nazionale, 23.000 metri quadrati di suolo dell’area dello scalo ferroviario di San Lorenzo, l’ex Zecca dello Stato di piazza verdi ai Parioli, e 7 ettari di terreni a Valcannuta, nell’estrema periferia occidentale.

Questa vendita, utilizzando le leggi liberiste volute dal precedente governo di centro-destra, non è stata ancorata allo stato di diritto definito dagli strumenti urbanistici. Le regole sono state cancellate e si vende sulla base del principio della valorizzazione immobiliare. L’ex Istituto geologico sarà destinato ad attività commerciali.

A San Lorenzo saranno edificati 50 mila metri cubi di residenze. A piazza Verdi si realizzerà un albergo con circa 200 posti letto e “non meno” di 250 appartamenti. A Valcannuta verranno infine realizzati 200 alloggi residenziali e strutture commerciali.

Queste trasformazioni non sono previste dal piano regolatore, ma con l’accordo di programma si possono fare.

5- Cultura:

Questa parte sarà oggetto del secondo articolo sul tema.

La cultura è maquillage con cui garantire progetti economici speculativi e monumentare la figura di un leader come Veltroni.

La cultura come puro consumo di cultura e mai come apparati normativi, ad esempio fiscali, per favorirne la produzione.

Favorire la produzione culturale infatti, creando l’ambiente fiscale e giuridico adatto, significa non controllarne i contenuti e non poterla museificare attraverso il capillare controllo della sua distribuzione. Favorire la produzione culturale significa creare cittadinanza. Questa è la tesi di Pietro Samperi.

Gestirne invece la distribuzione in enormi spazi e sotto il giogo gestionale partitocratico, significa decidere i luoghi del consumo della cultura e avere una riserva di luoghi  pagati dalla collettività dedicati per la distribuzione di prebende, posti, e lavori sulla base di logiche tribali di appartenenza e sulla base di criteri prettamente propagandistici riassumibili nel funesto” Modello Roma”.

6- Urbanistica contrattata:

Prescindendo sulla palese incostituzionalità di questo concetto, che esclude ad esempio coloro che non hanno casa né la costruiscono che significa urbanistica contrattata?

Le pubbliche amministrazioni concordano  con il costruttore alcune opere per migliorare la qualità e la quantità dei servizi.

Questo in teoria. In pratica cosa succede?

Esempi di scempio dell’urbanistica contratta:

“Terrazze del Presidente”ad Acilia (quadrante sud di Roma).

Era il 1990, infatti, quando Pulcini e Salvatore Ligresti ottennero dalla Regione Lazio la concessione per costruire uffici e negozi in un’area destinata a servizi pubblici. Antonio Pulcini è noto nei corridoi dei palazzi di giustizia fin dalla fine degli anni ’80, ma non è mai stato condannato. Dal caso della vendita di Villa Blanc, alla speculazione dell’ex Snia Viscosa sulla Prenestina. Quel nome compare nell’inchiesta sulle tangenti al Tribunale di Roma e nello scandalo Italsanità. Nel ’96 è indagato a Perugia per aver regalato a Filippo Verde, giudice coinvolto nell’affaire Previti, un immobile da 740 milioni.  12 scheletri di cemento a nove piani: 1.367 appartamenti e  la bellezza di 283 mila metri cubi. Era il luglio del 1993 quando il Consiglio di Stato bloccò quelle costruzioni perché l’area non era sufficientemente urbanizzata da poterle accogliere. Primo condono Berlusconi:  Un mostruoso insieme di cemento che era nato per ospitare uffici privati e che l’amministrazione pubblica volle generosamente trasformare in più preziose residenze in cambio “di maggiori oneri” da utilizzare nella costruzione di un indispensabile svincolo protetto sulla via Cristoforo Colombo. Nel 1999 la giunta comunale di Francesco Rutelli, sigla una convenzione con la società che ha lottizzato abusivamente l’area. Avendo fatto richiesta di condono, e dovendo versare per questo motivo una cifra vicina ai 15 milioni di euro nelle casse del Campidoglio, la società si impegna a fare alcuni lavori per raccordare quel pezzo di città al resto.Le case sono abitate da dieci anni e dello svincolo non c’è traccia. Il costruttore Pulcini ha fatto festa e gli abitanti delle sue case sono incolonnati per andare al lavoro.

Bufalotta (quadrante nord) un gigantesco quartiere privato di tre milioni di metri cubi doveva essere realizzato nell’equilibrio definito dalla pianificazione urbanistica: 33% residenziale e stessa quota per il commercio e per gli uffici. L’amministrazione di Veltroni, ergo Morassut, cambiò quest’ultima funzione in residenziale ed oggi il quartiere è una desolata periferia urbana con al centro solo un immenso centro commerciale.

 

Le tappe politiche dello scempio

Le tappe di questo scempio sono precise e cronologicamente databili nel decennio 1997-2008. Non andiamo volontariamente più indietro perché è in questi anni che avviene una precisa accelerazione.

Tappe che si basano fondamentalmente su atti politici precisi che sono :

 

1- Rutelli e il Piano delle certezze del  1997 (Delibera del Consiglio Comunale n.92 del 29/5/’97 ed approvata dalla Giunta Regionale del Lazio): è il piano regolatore voluto dal sindaco.

In questo piano si stabilì che non si poteva tagliare nessuna previsione di crescita delle cubature prevista dal appunto piano regolatore stesso o da quelli precedenti.

La logica si basa sul concetto di Diritti edificatori: se tu mi hai dato dei diritti di edificare in posti poi risultati tutelati, ad esempio edificare su terreni archeologici, poi mi devi compensare la perdita di questi “diritti” dandomi altri terreni in altri posti della città in cui edificare non la stessa quantità di metri cubi ma di più.

Cioè se lo scenario socio economico e di tutela cambia, e nelle società attuali cambia ogni anno, i ” diritti edificatori” stabiliti nel piano delle certezze dovevano però  rimanere invariati.

Anzi aumentare a compensazione della mancata edificazione dell’area

Esempio di scempio con il piano delle certezze:  il comprensorio di Tormarancia.

L’originale piano Rutelli- Cecchini era di colare sulla zona 4 milioni di metri cubi di cemento. Una feroce battaglia ambientalista arrivò ad ottenere che le metratura fossero ridotte ad un milione e ottocento mila e fosse istituito un parco, peraltro in zona archeologica, di 200 ettari.

Da qui l’esigenza di compensare i presunti diritti acquisiti dai costruttori derivanti dal piano regolatore, in aree diverse da quelle protette.

Cosa succede allora? Per compensare il previsto milione e ottocentomila alla fine delle compensazioni si arriverà a edificare 5,2 milioni di metri cubi sparsi in altre zone!

Parcellizzare quindi lo scempio, distribuirlo su vari territori e impedire che sia evidente e subito rintracciabile in una sola zona.

Per fare Tormarancia sono state concesse a «compensazioni» di questo parco ai proprietari dei terreni e ai costruttori zone che sono state spalmate su tutta Roma e che sommate tra loro superano la cifra iniziale di metri cubi previsti sfondando il tetto di 4,1 milioni. Di questi metri cubi ben 400 mila sono stati comunque piazzati a ridosso del Parco stesso, mai davvero realizzato.

Ecco allora che: a Tormarancia alla Magliana sorgeranno 650 mila metri cubi, a Prato Smeraldo 340 mila, a Muratella 645 mila, a Massimina 618 mila, a Colle delle Gensole 221 mila, a Torrino sud 59 mila, sulla Pontina 70 mila, al km 13 dell’Aurelia 248 mila, a Prima Porta 100 mila, a Tenuta Rubbia 180 mila, all’Olgiata 120 mila, alla Bufalotta 99 mila, al Divino Amore 142 mila e a Fontana Candida 200 mila.

Tutto per compensare un parco che, ad oggi e fino all’inizio dei restauri e dei lavoro di Novembre 2016 non esisteva ancora.

Esistevano ed esistono però le case.

 

2- Piano regolatore comunale del 2003-2006.

Non entra mai in funzione perché fatto male, opera di consulenti che nel redigerlo hanno violato i piani paesaggistici della Regione governata allora da Storace che blocca tutto.

Talmente grande era l’ipotesi edificatoria e di saccheggio dell’agro romano che il progetto Veltroni si schianta con le regole imposte dalla Regione.

Il Piano regolatore Comunale del 2003-2006 aveva infatti consapevolmente ignorato i vincoli Regionali derivanti dalla normativa paesistica.

Che fare?

Il Comune di Roma invia (2007) alla Regione Lazio, governata dal 2005 da Marrazzo, un lunghissimo elenco di aree (oltre 60) edificabili per il piano regolatore adottato ma in contrasto con il piano paesistico chiedendo esplicitamente “di adeguare il piano paesistico alle decisioni urbanistiche romane”.

Cioè saccheggiamo insieme cambiando le regole.

Chiaramente questo cambio di regole e la totale incoscienza del duo Marrazzo –Veltroni non impatterà solo su Roma ma anche su tutti i Comuni limitrofi che si sentiranno legittimati a costruire di più.

3- La fine del progetto centralità.

Le  modifiche continue comportano una cosa semplice: la fine del concetto di centralità e cioè l’idea politica della diffusione delle centralità in periferia. La parte pubblica di queste opere viene cambiata in appartamenti e le opere accessorie non vengono fatte.

Vi ricorda qualcosa di recente? Esatto, i famosi uffici che dovrebbero riempire i grattacieli del nuovo mostruoso progetto di Stadio della Roma e che invece quasi sicuramente saranno poi trasformati in appartamenti.

Esempi: Bufalotta e Romanina

I primi ad accettare le regole del concetto di Centralità, firmando un contratto col Comune di Roma, cioè equilibrio tra abitazioni e strutture di pubblico servizio e uffici, sono i Toti e il laboratorio di questa farsa è Bufalotta.

Due anni dopo aver firmato il patto infatti, nel novembre del 2007, la giunta comunale di Veltroni accetta il “ripensamento ” dei costruttori: gli uffici non si vendono. E come si potrebbero vendere se non c’è economia? Cosa metto in uffici se non ho aziende? Quindi le proposte previsionali sugli uffici vanno cambiate in abitazioni. Lo fa anche con un nome ora noto alle cronache recenti: Scarpellini e la sua Immobilfin.

Il quartiere è la Romanina che passa da un originario patto di 60% pubblica, 20% privata e 20% flessibile ad un nuovo patto di 50% pubblico, 30% privato e 20% privato ad uso pubblico 8 cioè uffici poi rimasti invenduti e trasformati in appartamenti). Per finire poi sotto Alemanno al quasi raddoppio delle cubature per abitazioni: dal 1.130.000 mc. per 350.000 mq. di Superficie utile lorda (SUL) al 1.920.000 mc. per 600.777 mq. di SUL, ma anche nello stravolgimento del rapporto fra SUL pubblica e privata. Scarpellini che ora è in carcere, per i regali promette che darà 50 milioni per il prolungamento della metropolitana.

Non lo farà mai.

5- Il piano regolatore del gennaio 2008:

Il piano in sintesi approvato dalla giunta Veltroni prevede un patto ( il “patto riformista”) con la Regione. Nelle intenzioni, sempre propagandistiche e mai realizzate il Piano, che avrebbe avuto una gestazione di tredici anni, avrebbe dovuto: tutelare la città storica (un tempo entro le Mura Aureliane) che viene estesa alla città di Nathan, alla città del Novecento, cioè da 1.500 a7.000 ettari; una salvaguardia per il verde attrezzato e il verde agricolo che investe 87.700 dei 129.000 ettari di superficie comunale; un sistema della mobilità che punta prevalentemente sul ferro, sulla rotaia, in superficie e in sotterranea, chiudendo finalmente l’anello ferroviario e integrando il sistema in 72 punti di scambio metropolitano

In realtà:

1- Eliminazione di 977 vincoli e tutele su altrettante aree dell’agro romano.

2-La modifica del piano paesaggistico della regione: una variante al piano paesaggistico vigente (del 1998), e un nuovo Piano paesaggistico, che inizierà così il suo iter.

3- 70 milioni di metri cubi di nuove costruzioni  di cui una parte consistente realizzata in deroga;

4- Nessuna politica di edilizia popolare ma un vago piano di edilizia popolare mai davvero attuato ( I Peep),

5- Nessun dibattito democratico e condiviso, concertato sui concetti di : casa come servizio sociale, casa come diritto comune, svendita del territorio.

Questo piano regolatore si innesta su una situazione sociale e abitativa devastante. E tale resterà.

Per capire di cosa stiamo parlando: in quel periodo ( e ancora oggi come sappiamo tutti)  Roma soffre di una situazione grave nell’ambito dell’esigenza di case popolari.

I dati:

Duecentomila anziani in condizione di fragilità economica o sociale. Quarantamila di loro ormai non sono più, in parte o del tutto, autosufficienti. Più di quattromila minori stranieri non accompagnati censiti tra il 2004 e il 2006.

Decine di migliaia di persone che vivono sotto l’incubo dell’emergenza abitativa: tredicimila quelli accolti in residence o strutture del Comune, 4.290 in villaggi rom attrezzati, 42.500 destinatari di un sostegno all’abitare, 577.973 abitanti sopra ai 65 anni e almeno 200 mila in condizioni di fragilità di cui 22 mila in condizioni di precarietà abitativa, circa 30 mila vivono con una pensione minima. Mentre 36 mila sono i minori che hanno bisogno di sostegno. 40 mila sentenze di sfratto per morosità.  Solo nel 2005, le richieste di esecuzione di sfratto sono state più di 10 mila e gli sfratti eseguiti con la forza pubblica 2.872.
Numeri che Caritas e Comunità di Sant’Egidio conoscono bene..

E centinaia di migliaia di immigrati, di cui 230 mila solo quelli regolarmente residenti nel Comune di Roma, che si muovono su un mercato degli affitti drogato.

Con mafia capitale si capirà che l’emergenza abitativa e l’emergenza profughi sono in realtà le vere economie da spolpare attraverso cui finanziare cooperativa d’area ( Buzzi)  e creare fondi neri per mazzette ai politici stessi.

Esempi di fallimento del Piano:

Il parcheggio di scambio Circonvalazione Cornelia.  

ll più grande parcheggio automatizzato d’Europa. Costo dell’opera 35 milioni, costo finale 50 milioni. Veltroni dichiara: “E’ un’opera fondamentale per la città. Darà ossigeno alla mobilità di tutta Roma.” Inaugurato da Veltroni sarà fin da  subito inutilizzabile per via della complessità del sistema automatizzato e della lentezza dell’ingresso e dell’uscita della auto: i box sono troppo bassi, le station wagon non entrano, se la corrente va via non è previsto un piano di recupero delle auto perché mancano generatori di emergenza. Subito chiuso.

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